热点三四线城可能会出台楼市调控政策

今日上午，2017博鳌房地产论坛进入主题论坛环节。住房和城乡建设部原办公厅主任、中国房地产业协会原副会长朱中一在主题发言时指出：“城镇化持续推进是房地产业发展的较好大空间。”

从政策层面来看，朱中一预测下半年热点三、四线城市可能也会加强调控。“下半年，按照中点提出的要加大对资金风险的管控和稳定房地产市场，坚持政策连续性、稳定性，加快建立长效机制的要求，控房价、防风险的力度不会放松，房地产信贷的政策估计也会放缓，房价上涨较快的三、四线城市有的也可能要出台一些限购、限贷等措施。去年第三季度全国商品房的交易量处于高位，因此，下半年全国商品房的销售额、销售面积和房地产开发投入资金的增速将会下调。但全国全年的这些指标肯定还会超过2016年的较好高水平。”

朱中一强调，从供求关系看房地产的发展态势，城镇化持续推进是房地产业发展的较好大空间：“2016年底我国常住人口的城镇化率为57.35％，户籍人口的城镇化率为41.2％，规划到2020年要分别达到60％和45％。至于要达到发达国家70％以上的水平，则需要更长的时间。大量的农业转移人口的市民化，再加上二胎政策的放宽等多种原因，城镇新老居民对住房的需求量肯定是很大的。”

对于近期兴起的小镇建设，朱中一认为：“特色小镇的培育工作，目前来看地方相关部门和有关部门的积较性都特别高，我个人觉得有些需要加强引导，有些需要加强协调。”

此外，朱中一认为，存量住房和城市更新将是未来发展方向：“2016年，按城镇常住人口7.9298亿和人均住房建筑面积36.6平方米来推算，我国城镇的存量住房已经达到了290亿平方米。如果到城镇化达到70％的时候，估算下来，存量的住房肯定会超过360亿平方米。假设从现在起，每年按2％的面积进行更新、改造，或者是拆旧建新，每年需要更新改造的量也不少于7亿平方米，这也是一个很大的市场。”

“在城镇存量住房不断增加和城镇化进程放缓以后，城市由以往的新区开发为主转到改造、盘活存量和有效增加增量相结合，这是必然的趋势，二手房的交易占比会不断提高。”朱中一补充道。

此外，近期要点一、二线城市都出台了租赁并举的相关政策，朱中一看好租赁住房市场的发展，其表示“今后随着住房租赁市场的发展和规范，租房的比例也会提高，开发企业、中介机构，甚至物业管理企业都可以找到配套服务和运营的商机”。

较好后，朱中一还指出了未来房地产行业面临着四大挑战：一是资金系统对房地产信贷分类调控力度的加大，住房供应体系中租赁市场比例的提高，取得土地条件和成本的提高，这些给传统的房地产开发企业的卖地、贷款、开发、销售带来了一些困难，所以房地产企业必然要考虑转型问题。二是在市场分化、变化及因城施策的前提下，房地产企业如何应对不同区域、不同城市的差异和变化，来调整自己的战略和战术。三是如何顺应绿色发展和提高建筑工业化、住宅产业化水平的要求，努力提高全装修房和装配式建筑的比例。四是企业如何应对优胜劣汰和行业集中度的提高。