以房养老之争

“以房养老”之争

再提“以房养老”　　9月13日，《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》(后简称《意见》)正式出台，其中明确提出要充分发挥市场在资源配置中的基础作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。该文件提出，逐步放宽限制，鼓励和支持保险资金投资养老服务领域。开展老年人住房反向抵押养老保险试点。　　“住房反向抵押贷款”或“倒按揭”的“以房养老”，是指老人将自己的产权房抵押或者出租出去，以定期取得一定数额养老金或者接受老年公寓服务的一种养老方式，在老人去世后，银行或保险公司收回住房使用权，这种养老方式被视为完善养老保障机制的一项重要补充。据了解，“以房养老”的试点方案，将由保监会牵头，会同民政部等部门，计划于2014年1季度出台具体操作办法和实施细则。　　《意见》一出台，立刻引发争议，就像前几次“以房养老”出现在公众视线中时一样。作为一种在欧美已运作多年且相当成熟的养老模式，“以房养老”在我国却直到2003年才由幸福人寿保险股份有限公司董事长、原中国房地产开发集团总裁孟晓苏等人引入国内。过去10年中，“以房养老”几次进入公众视线，地方政府、保险机构、银行等都曾不同程度试图推进这种养老模式。2007年，上海公积金管理中心曾试推过以房自助养老，规定65岁以上的老年人，可以将自己的产权房与市公积金管理中心进行房屋买卖交易，交易完成后，老人可一次性收取房款，房屋将由公积金管理中心再返租给老人。南京公布的“倒按揭”模式则是，60平方米以上产权房、年届六旬以上的孤残老人，自愿将其房产抵押，经公证后老人入住老年公寓，终身免交一切费用，而房屋产权将在老人逝世后归养老院所有。2011年10月，中信银行率先公布实施“以房养老”方案，成为首家明确推出该项服务的金融机构。不过在各种因素阻碍下，这些尝试最终都不了了之。　　困难重重　　据了解，“以房养老”之所以推进困难，主要原因集中在几点。一是与国外较为稳定的房价相比，国内近些年房价一直处于快速上涨的阶段，同时也有对“房价泡沫”可能出现房价下跌风险的忧虑。“最大的阻力不是来自市场，而是保险机构因担心房价下跌风险所产生的犹豫。虽然银行机构一直对这种模式感兴趣，但由于担心评估和经营层面难度较高，均止步于研究层面。”孟晓苏曾在谈到以房养老模式推广困难时无奈地表示。二是70年产权概念限制，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不长，我国住宅用地70年年限期满后，产权如何处置需要政策层面更加明确。三是传统的置业观念之下，老人的房产一般都会被默认为子女未来的继承遗产，如果为了自己的晚年生活宽裕一些，就将房产抵押给银行，无论是老人还是子女在观念上都显得难以接受。　　对于此前几次无论是地方政府还是金融机构的试行并未有成功先例的情况，业内人士表示，“以房养老”在欧美国家之所以流行，与其高遗产税有关。人们在“以房养老”和“留房产给子女但要缴纳大笔税金”之间更容易选择，而在国内目前来看，人们没有这种动力。同时目前金融机构的信用制度体系建设滞后，大部分金融机构提供的“以房养老”产品是10年期的，时间过短，难以满足老人的实际养老需求，“以房养老”的市场准入制度和监管制度尚不健全。“以房养老”的细化可行性配套措施缺乏，这些都需要政府出台政策进行引导和扶持。　　补充为主　　《意见》出台后，对于“以房养老”可能取代传统养老方式的质疑，民政部相关负责人回应称，“以房养老”只是“完善投融资政策”中的一句话，而且明确是开展试点。在随《意见》同时下发的重点任务分工中，也只是45项重点任务分工中第二十七项有关保险资金投资养老服务领域中的一个子项目。最终形成居家养老、社区养老、机构养老、医养结合等多种模式结合，构建多样化、多层次，以需求为导向的养老服务模式。　　在业内人士看来，“以房养老”更适合作为一种养老模式的补充，由商业金融机构与有多套房产的老年人在自愿的基础上，进行服务条款的签订。同策咨询研究部总监张宏伟建议，完善市场定价与资产评估机制，建立公开化、公正化、市场化的“以房养老”操作体系，不再设置行业进入门槛，让民间资本充分参与养老产业的竞争，让银行等金融机构放下身段，以促进“以房养老”相关衍生产品的创新，降低养老群体“以房养老”的成本，让更多老龄群体享受到“以房养老”的实惠。　　“同时还可以逐步推进资产证券化，将缺乏流动性的房产资产，转换为在金融市场上可以自由买卖的证券，使其具有流动性。金融机构可以以资产管理公司名义对于‘以房养老’资产打包进行操作，既可以使养老群体定期取得一定数额养老金，金融机构也会因此有一定的经营收益，收益部分或按照一定方式对冲市场风险损失，或以一定形式补贴给养老群体。”张宏伟表示。

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